050.01 – AC – Exibitoria Protel e Promenade

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COMISSÃO DE OBRAS DOS EMPREENDIMENTOS VILLA BORGHESE E SAN FILIPPO, formada pelos condomínios dos edifícios SAN FILIPPO, SAN MARCO e SAN MICHEL, inscrita no CNPJ sob o n° 02.699.909/0001-05 (doc. I e II), sediada nesta Cidade na Av. Luther King, 328, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, por seu advogado abaixo assinado (doc. III), vem requerer medida cautelar de

EXIBIÇÃO CONTRA TERCEIRO

a empresa PROTEL ADMINISTRAÇÃO Ltda., situada à Rua Alceu Amoroso Lima, 105 Loja B, Barra da Tijuca, nessas cidade, pelos seguintes fatos e fundamentos que passa a expor:

PRELIMINARMENTE

DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA

A pessoa jurídica autora não tem condições de prover as custas processuais e taxas judiciárias necessárias ao ajuizamento deste processo e, como se depreenderá da narrativa, de outros tantos que se farão necessários a, por um lado, proteger os membros da Comissão de Obras da exploração de seu prestígio pessoal na certificação dos atos da administração que há mais de dez anos se faz publicar no endereço eletrônico www.vborghese.com.br e, por outro, bem cumprir os deveres assumidos pela entidade criada na situação extraordinária que reuniu centenas de vítimas da Encol.

Depois do registro do patrimônio de afetação para término das construções, a autora passou a também representar os adquirentes da nova incorporadora, a Construtora Aterpa Ltda., que obteve da Prefeitura habite-se para os empreendimentos em março e abril de 2008.

Até hoje, entretanto, não foram efetivamente entregues as obras, cujas várias pendências continuam sendo atendidas a remendos pela construtora, sem concluí-las para prestar contas do contrato firmado com a Comissão de Obras, o que prejudica a liquidação dos compromissos desta, especialmente a baixa do patrimônio de afetação registrado na matrícula dos apartamentos.

Esclareça-se, por fim, que o advogado que a esta subscreve presta seus serviços sem por eles receber antecipadamente, firmando o autor declaração nesse sentido (doc. IV), no postular para a pessoa jurídica, o benefício da assistência judiciária.

OS FATOS

Depois de muitas agruras, as obras de construção desses dois empreendimentos abandonados pela Encol se concluíram, com habite-se da Prefeitura, em março/abril de 2008, finalmente encerrando, vitoriosa, uma luta de mais de onze anos, desde a primeira assembléia conjunta do Villa Borghese com o San Filippo (http://www.vborghese.com.br/Atas/AGS_201297.htm).

A partir dos adquirentes cadastrados nas associações de ambos os empreendimentos, criaram-se os condomínios e submeteram-se à direção de uma só Comissão de Obras, composta de três membros, firmando transação com o dono dos terrenos em que se assentavam os esqueletos abandonados, em escrituras públicas de convenção condominial, condicional ao trânsito em julgado de uma decisão favorável no processo que o permutante já movia contra a Encol (proc. 97.001.116940-8 doc. V), e que se consolidou somente em 2002.

Considerando que o estoque de apartamentos livres e a soma dos saldos devedores confessados pelos adquirentes seria suficiente para cobrir, com lucro, o término da construção dos três prédios por empreitada global, se havia dado preferência à Erevan Engenharia S/A, que cuidou do canteiro de obras desde a retomada judicial, mas a companhia pediu concordata e a Comissão de Obras se viu livre para contratar outra.

Em assembléia de 25/07/2004, aceitou-se oferta da Construtora Aterpa Ltda., que trouxe cartas de crédito da CAIXA, (http://www.vborghese.com.br/AGE/Fotos/AGE%2025-05-04.htm) com cobertura integral para a reincorporação dos empreendimentos e finalização das obras em condições excepcionais para os mutuários, por se tratar de obra abandonada pela Encol (doc. VI).

Todavia, inviabilizou-se essa proposta, porque o banco Itaú recebeu 31 unidades de apartamento no edifício San Filippo, conforme escritura de dação (doc. VII), tornando a instituição irresistível para o financiamento das construções.

Atendendo a pedido dos advogados do banco Itaú, aprovou-se em assembléia a outorga à Comissão de Obras de poderes adicionais de representação, previstos para o registro do patrimônio de afetação, aumentando-se os membros da Comissão de Representantes a quatro (http://www.vborghese.com.br/Atas/AGE_271205.htm), para firmar termos aditivos a contrato de financiamento do banco Itaú com a nova incorporadora (Aterpa), que entregaria as obras não mais em janeiro de 2007, como havia contratado em 25/07/2004, mas em fins de novembro do mesmo ano (doc. VIII).

Vencido em mais de um mês esse novo prazo previsto para término das obras, realizaram-se, sempre por iniciativa da nova incorporadora (Aterpa), assembléias de “instalação antecipada de obra atrasada” dos dois empreendimentos, separadamente, a partir da gestão de administradoras de imóveis por ela pré-contratadas ‑ a requerida é uma delas ‑, assim afastando a autora da auditoria das assembléias e dos dados necessários à apuração do quorum, que sempre estiveram aos seus cuidados, por mais de dez anos, criando problemas registrais inéditos na organização civil.

Apesar de entregue cópia da ata do Villa Borghese para publicação no sítio da Comissão de Obras (doc. IX), não foi apresentada ata das duas assembléias do San Filippo e, na do Villa Borghese, a cargo da requerida, não foi possível certificar a titularidade dos votantes, tal como historicamente lançado nas atas precedentes, ficando pendente de exame o fornecimento de elementos de suporte, pois, das duas uma, ou as informações da Aterpa que legitimaram as assembléias anteriores não eram exatas, ou esta última assembléia feita pela requerida é que está errada.

Com a concessão dos habite-se pouco depois, em março e abril de 2008 (doc. X e XI), a obra não se concluiu tal como o projetado, fazendo-se cotas extras, sendo que a prestação de contas da Construtora Aterpa Ltda., expressamente prevista em contrato, também não veio.

Note-se que, mesmo depois de concedidos os habite-se foram realizados leilões extrajudiciais de unidades inadimplentes, que são também revendidas a terceiros sem que se forneça cadastro dos novos adquirentes, tampouco posição final para a baixa do patrimônio de afetação no cartório do registro de imóveis.

A construtora começou a entregar as unidades aos respectivos proprietários, embora os prédios contassem inúmeras pendências para recebimento das obras, estando em precário funcionamento os condomínios, pois sequer conseguem obter inscrição no CNPJ.

Por esse motivo, se fez notificação ao único representante da incorporadora que restou nessa cidade, o Sr. Wilson Hesketh, no sentido de que se manifestasse sobre a paralisação da liquidação da Comissão de Obras (doc. XII), mas não obteve qualquer resposta.

Agora, encontra-se convocada nova assembléia para eleição de síndico do Villa Borghese (doc. XIII), quando não se tem nem idéia de quem sejam as novas pessoas que adquiriram unidades nos prédios, gente que a requerente representa por força de lei e o primeiro-autor já está sendo chamado a juízo para responder por isso, no primeiro em que se viu citado (doc. XIV), das dezenas de processos ajuizados contra a Comissão de Obras e a nova incorporadora (Aterpa).

O DIREITO

DA NECESSIDADE DE EXIBIÇÃO

Depois das centenas de unidades vendidas pela nova incorporadora e das tantas que adquiriu daqueles primevos da Encol, já não se sabe mais quem é, ou não é, proprietário de apartamento nesses dois empreendimentos.

Acresça-se que, por força da nova redação dada pela Lei n° 10.931/2004 ao artigo 38 da Lei nº 4.591/64, a incorporadora no regime de patrimônio de afetação pode realizar a venda através de contratos particulares, sem registro em cartório, sendo impossível descobrir a identidade dos adquirentes mediante certidões do 5º. e 6º. Ofícios de Distribuição.

Os carnês do IPTU de 2009, recentemente enviados, poderiam indicar a propriedade das unidades, mas também não serviram para essa finalidade, porque foram expedidos em nome da Comissão de Obras, justamente porque todas essas pendências da incorporadora não se resolveram.

O tesoureiro da Comissão de Obras diligenciou obter vista dos respectivos livros de atas e de assinaturas, não lhe sendo franqueado o acesso, nem mesmo a cópias dos referidos documentos, isso porque a requerida foi contratada pela construtora e dela recebeu o cadastro de titulares, este que não quer repassar.

Agora, depois de um ano inteiro, uma nova assembléia está sendo convocada quando estará sendo automaticamente renovado o contrato da requerida, ou não, juntamente com a eleição do novo síndico, amanhã, às 20 h, em primeira convocação.

Para efetivamente rastrear os reais donos das unidades do Villa Borghese e não apenas aqueles presentes à assembléia e que assinarão o livro de presença, impõe-se o fornecimento do cadastro dado pela construtora à requerida e por ela administrado desde o ano passado, deixando claro que se encontram sob resguardo, à disposição da Justiça, todos os documentos recolhidos dos “condôminos” para legitimar seu voto, pois que seus titulares podem até desconhecer, mas tem direito a voto também na assembléia próxima da requerente, que se quer convocar sem defeito, dentro do mais breve, antes que se complete um ano de indefinição após o habite-se das construções.

O PEDIDO

Há fumaça suficiente do bom direito invocado pela autora para evidenciar necessária a tutela requerida em face de terceiro por meio desta ação, onde se procura obter informação segura do universo de pessoas cujos direitos se verão conjuntamente resolvidos pela Comissão de Obras, ainda que com substancial atraso, com informação segura e suporte documental, como sempre foi feito e publicado no sítio vborghese.com.br, há mais de dez anos.

Como os documentos que se quer conhecer estarão à disposição dos condôminos na referida assembléia, busca-se, em LIMINAR, livrar qualquer possibilidade de dano que ponha em risco a prova documental a ser produzida, mediante a expedição de mandado que determine ao meirinho que deles se extraiam cópias logo após a assembléia.

Diante da utilidade da prova quanto aos fatos objeto de demonstração e certo de que existem os documentos e se encontram em poder da requerida, requer-se a V.Ex.a. lhe seja ordenada a exibição não só desses livros de atas e de assinaturas objeto de liminar, mas também do cadastro de condôminos que foi passado à requerida pela Construtora Aterpa Ltda., destacando as atualizações que nele tenham sido feitas até a realização desta que é já a segunda assembléia que se convoca na sua administração, devendo ser citada a atender o pedido ou dar razões da recusa no prazo de lei, para sofrer por sentença as conseqüências da resistência, com o depósito em cartório sob pena de apreensão, tudo sem prejuízo da responsabilidade por crime de desobediência, para que deles finalmente se extraia a suma que interessar, bem como reproduções autenticadas.

Protestando por todos os meios de prova em direito admitidos, requer, finalmente, haja por bem V.Ex.a. julgar procedente a presente ação, à qual se dá o valor de R$ 1.000,00.

Termos em que pede deferimento.

Rio de Janeiro, 26 de Janeiro de 2009.

ROBERTO HELY BARCHILÓN
OAB/RJ 54.811

Lista de documentos:

  1. Estatuto da Comissão de Obras
  2. cartão do CGC da Comissão de Obras
  3. procuração da Comissão de Obras
  4. declaração para assistência judiciária da Comissão de Obras
  5. escritura de convenção de condomínio condicional
  6. Contrato Aterpa (25/07/2004)
  7. escritura de dação em pagamento CIMOB/Itaú
  8. termo aditivo interveniência Comissão de Obras Aterpa/Itaú
  9. ata instalação Condomínio Villa Borghese (23/01/08)
  10. habite-se San Filippo
  11. habite-se Villa Borghese
  12. notificação Construtora Aterpa Ltda.
  13. convocação assembléia Villa Borghese para 27/01/09
  14. petição inicial de Solange Tavares Moriel