AmaCBarra Fundação – Garantia da Construtora

vBorghese Aterpa Termo de GarantiaAqui ao lado se vê fotografado o termo de garantia da Aterpa, afixado no quadro de avisos junto aos elevadores de serviço nos blocos 1 e 2 do Villa Borghese, termo reproduzido do caderno de especificações,  Capítulo 2 – Prazos de Garantia e Assistência Técnica, entregue aos adquirentes quando do recebimento das chaves.  Nesse documento se lê que os prazos de garantia se iniciam com o “termo de Vistoria”,  ou seja, com o recebimento da obra pelo contratante (no caso das partes comuns, é a Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo), ou conta-se o prazo do habite-se (28 de abril de 2008). Partindo da premissa de que a Comissão de Obras não recebeu a obra nem implementou sua liquidação, é razoável supor que a construtora está contando o prazo  de garantia pela data do habite-se. Dessa forma, em maio de 2010, estará expirada a cobertura de diversos itens, tanto para as áreas comuns como para as áreas privativas de cada apartamento.

Nas áreas comuns dos edifícios diversas obras foram realizadas posteriomente ao habite-se, algumas pela própria administração, como o refeito sistema de bombeamento de água das cisternas para as caixas. Pela construtora, através de terceiros seus contratados, entre outras, foi feita uma importante obra de recuperação estrutural no segundo sub-solo e vem sendo executada uma impermeabilização de vazamentos no interditado primeiro subsolo. Recentemente, devido aos recorrentes problemas no fornecimento de energia, que a construtora se recusava a reconhecer como de sua responsabilidade, um laudo técnico de vistoria das instalações elétricas foi encomendado em caráter de urgência pela administração e demandou reparos nos quadros de força, mas a construtora não reembolsou os custos.

Para bens imóveis, como produto novo, a garantia é de 5 anos a contar da data da compra, sendo que o vendedor está obrigado a garantir o bom funcionamento do que fornece, devendo estar apto a satisfazer os fins a que se destina e a produzir os efeitos que se lhes atribui ou, em outras palavras, de modo adequado às legítimas expectativas do consumidor, mas que dizer de um prédio onde aconteceram sucessivos racionamentos de água provocados por defeitos no sistema hidráulico ? De que adianta um imóvel sem fornecimento regular de energia elétrica ? Não é razoável que o período de garantia de bom funcionamento de um bem tão caro seja inferior a dois anos. Está claro que a responsabilidade pelos reparos não pode caber a outro que não o vendedor e o decurso do prazo de garantia suspende-se durante o período de tempo em que o consumidor não puder usar o bem em virtude das operações de reparação ou substituição.

Segundo o regime legal vigente, as declarações do vendedor, por exemplo as que constam da publicidade (passagem para a praia, bosque, quadra poli-esportiva), integram as características garantidas do bem de consumo e vinculam quem as produziu e, não sendo eliminados os seus defeitos ou percebendo que foi entregue gato por lebre, o consumidor pode exigir a redução do preço, porque a essa altura ninguém vai querer a resolução do contrato e a devolução das quantias pagas.

Como proceder coletivamente para reclamar dos problemas verificados na construção diante do entrave que representa a falta de uma convenção de condomínio registrada para a conseqüente obtenção do CNPJ ? Este expediente para evitar reclamações foi criado pela construtora com a “instalação antecipada” do condomínio, uma farsa que não seria possível sem o concurso da administradora por ela contratada, artifício que garantiu a eleição, e reeleição, de um síndico que não se preocupa com as formalidades necessárias à preservação dos direitos dos adquirentes em relação às obrigações do construtor, quando já se aproxima completar dois anos do habite-se.

Mas não é só para as partes comuns que se pode reivindicar coletivamente através de uma associação de consumidores.

Por exemplo, tome-se o problema dos sifões das pias e tanques, que está sendo relatado por um número crescente de condôminos. Certamente, pode surgir após os 90 dias que a construtora quer impor aos adquirentes, mas a quantidade cada vez maior do mesmo problema sugere falha técnica durante a obra, quando a responsabilidade pelo conserto/reposição de peças, inclusive por perdas e danos, sem dúvida, é do construtor. É o que a Lei chama de “vício oculto”, um defeito que aparece com o tempo. Nesse caso, a garantia recomeça, passa a valer, a partir da data da ocorrência do problema.

Todavia, é preciso tomar providências formais, pois o direito não socorre os que dormem …